宋卫平首次承认绿城高速度高负债发展模式错

2018年08月25日 来源:

宋卫平首次承认绿城高速度高负债发展模式错误

宋卫平认错

宋卫平承认,之前做得不够稳健。希望以后九龙仓可以给绿城提提建议。譬如什么时候能够买地,什么时候不能买地

宋卫平的绿城保卫战已持续一年多了,这次断臂会是最后时刻吗?九龙仓的入股,是囊中取物,还是帮绿城度过此劫?绿城还会姓宋吗?

这些疑问,随着6月8日绿城中国控股有限公司()(下称绿城)以25.5亿港元的股份及25.5亿港元的换股债,涉及资金共约51亿港元,将股权拱手相让给吴光正掌控的九龙仓集团有限公司()(下称九龙仓),变得更加受人关注。

发布会上,绿城董事长宋卫平第一次承认近几年高速度、高负债发展模式的错误。他说:这可能是妥协对我来说,但却可令绿城有更好的发展。

当天,绿城总裁寿柏年公开表示,九龙仓入股绿城,加上九龙仓原有股份,现共持有绿城中国24.6%股份,成为绿城中国第二大股东。

宋卫平的底牌

这次转股,被业界认为是绿城的断臂求生,但在发布会现场,宋卫平依然表示出了性情商人的一面。他甚至当起了销售员,亲自开价卖起了房子,并慷慨地对表示:当天心情好,可以给8.8折。

显然,宋卫平也意识到自己的问题,他说:希望以后,九龙仓可以给绿城提提建议。譬如什么时候能够买地,什么时候不能买地。宋卫平说。

宋卫平表示:我承认,之前我们做得不够稳健。对于调控,我们愿意找到非常优秀的合作伙伴,用结盟的方式相互支持。宋卫平指出,接下来绿城还会有一些改变,而最大的改变将在最近的一个月或一个半月内表现出来。

这些改变,被许多业界认为,和九龙仓合作,宋卫平在下一盘很大的棋。事实上,选择九龙仓,被认为是他的一记高招。

创始于1886年的香港九龙仓集团以发展内地和香港两地地产业务而闻名,其在香港所开发的海港城及时代广场为香港地标性物业。九龙仓一直在高端楼盘和物业上颇有建树,这两块和绿城这几年所在的方向颇为接近。分析人士认为,除了眼缘颇合之外,双方在发展大方略上十分接近。

绿城内部一位不愿透露姓名的人士告诉,表面上看,宋卫平在话语权上受到了较大的限制,但绿城公司一般由投资决策委员会和财务委员会来做决策,此次九龙仓仅获两席绿城中国非执行董事席位和一席绿城中国财务/投资委员会席位,并不能改变大局。

上述人士向透露,投资决策委员会和财务委员会由六名成员组成,基本都是公司的执行董事,非执行董事并不在此列,也就是说,九龙仓的第二大股东的身份,得到的也就是一个投票权,至于双方投票的权重,还不得而知。即便第二大股东很强势,也很难对结果产生决定性影响。

以宋卫平在绿城18年的灵魂地位而言,这一票投票权,并不足以撼动其决策权。之前绿城有些一言堂的味道。也许,九龙仓这次入局,多少会给宋卫平带来一些掣肘。消息人士表示,这也是宋卫平本人需要改变的局面,比如,他需要借力九龙仓的财务管控能力。

更何况,在绿城中国之外,宋卫平已经为自己编织了一个巨大的,2010年9月,绿城成立绿城房产建设管理有限公司,负责输出绿城的品牌与建设管理服务。这就是绿城这两年一直坚持的代建方向,绿城集团提供的最新数据显示,绿城签约代建项目总计有64个,总建筑面积1420万平方米,预计可售1100亿元,代建费预计总额60亿元,现在在建项目34个,在建面积410万平方米。

这个代建公司中,宋卫平的股份,同样是占了大头。此外,2010年12月15日,绿城置业发展有限公司同样成立了,这个定位在三四线城市楼市的房地产公司,也是宋卫平和他的诸暨老乡在把持着。

也就是说,在上市公司绿城中国以外,绿城建设和绿城发展,都是宋卫平说了算。从绿城现有的业务来看,很大一部分比例是绿城建设和绿城发展在操作。

这个绿城,又怎么可能不姓宋?他当然也不会掏空上市公司,毕竟,如果上市公司这块做空的话,绿城的牌子同样也是做砸了。只是,他给自己留了很多底牌。知情人士透露。

掉下来的第二大股东

宋卫平一直就不是悲情人物,他比外界所想要更心思缜密,他所擅长的棋招,是倒扑,都是置之死地而后生的戏码。

绿城第一大股东的身影还是主席兼董事长宋卫平,绿城集团的灵魂人物。

此前,绿城中国的股权结构为,宋卫平家族占33%的股份,是第一大股东;寿柏年家族占23.4%,是公司第二大股东。第三大股东是罗钊明家族,占股6.9%。第四大股东是股份投资者及其联系人士,也就是九龙仓及其相关公司,持股2.1%。其他34.6%的股份,属于公众持有。

8日的合作让业界瞠目结舌。根据合作协议,这次投资交易将分为两个步骤完成。第一步为绿城对九龙仓进行约3.27亿股的股份配售,金额约17亿港元;第二步为绿城向九龙仓进行约1.62亿股的股份配售,涉及金额约8.43亿港元,同时向其发行永久次级可换股证券,以进一步融资25.5亿港元。

两次股份配售完成后,九龙仓将持有绿城扩大后股本的24.6%,成为绿城的第二大股东,并获两席绿城中国非执行董事席位和一席绿城中国财务/投资委员会席位。

此前,地产界较为出名的股权买卖中,只有顺驰卖过大宗股份,在2006年9月5日,顺驰创始人孙宏斌以12亿多的超低价将顺驰55%以上的股权卖给了香港上市公司路劲基建。

孙宏斌和宋卫平有过愉快的合作经历,同样值得一提的是,绿城和九龙仓也有过合作的先河。

这是一段2009年的往事,绿城把上海的新江湾城D1地块100%的权益和九龙仓杭州的蓝色钱江地块项目40%权益进行对调。

许多人猜测,正是这次合作,让九龙仓集团主席吴光正和宋卫平进入彼此的视野。

就在签约的一周前,吴光正曾抱恙到杭州,参观绿城建造的农民安置房、商品房、学校、医院,将绿城视为国内房地产领域强劲而有价值的品牌,最终促成双方合作。

钱能解决什么?

今时不同往日。从去年到今天,绿城不止一次,到了最危险的时候,宋卫平的身影,不再出现在境外,更多的是一个营销会议,接着另外一个营销会议。绿城的员工,曾不止一次开玩笑说,他们夜夜总在开会。

引进第二大股东的最大原因是什么?一位绿城的内部人士向透露,绿城一直都在缺钱的状态中。

宋卫平对表示,经过这一次调整,绿城会把负债率降下来,降到一个正常的范围。绿城年报显示,截至2011年12月31日,绿城集团净资产负债率为148.7%。

此次配股完成后,绿城净资产负债率将由140%多降至89%,未来会把比率控制至稳定范围。寿柏年表示,绿城的净资产负债率将努力降到正常的80%以内。

从去年到现在,绿城一直被外界认为处在吃了上顿没下顿的日子里。业界熟知的一个段子是,2011年底,一笔5亿元的账款必须在第二天支付,寿柏年对SOHO中国董事长潘石屹(微博)说,你再不签,我就要死了。2011年12月29日,SOHO中国签下协议,以40亿元对价收购上海外滩地王项目50%的股权,其中向绿城支付10.4亿元。

从去年开始,绿城一直都处于极度缺钱的状态中。绿城的一位高管向透露。捉襟见肘的绿城在不停变卖项目。从2011年底到今年4月,绿城中国连续转卖六个项目。绿城中国CFO冯征表示,通过转让六个项目股权,回流现金近60亿元,了解到,这些资金大概回笼了将近七成。

卖项目,楼盘打折,全员销售,这些都是绿城资金短缺的表现。截至2011年底,绿城累计土地储备约4098万平方米,可以支撑未来五至七年发展。

从年报看,绿城中国在2012年将面临超过200亿元的短期债务压力,包括一年内到期的158亿元银行贷款和45亿元左右的信托贷款。

或许是鉴于此,2011年年报中,绿城称2012年将在拿地上采取审慎策略,暂时没有购置土地的计划。

变现,是绿城得以存活的唯一办法。先要活下去

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,才有机会活得好。

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