楼市限购版图快速瓦解背后房地产去除行政干

2018年08月13日 来源:

楼市限购版图快速瓦解背后:房地产去除行政干预

楼市限购版图快速消解背后的现实逻辑

眼下,尽管楼市长效机制还未建立,但限购生存的环境已彻底改变,再继续大范围限购,不仅无助于治本,治标的效力也趋于衰减。而有限放松个人房贷政策所释放的需求,不仅有利于库存去化,还能缓解房企资金链紧张,为实施棚户区改造战略打开了空间。

被视作楼市调控利器的住房限购政策,其退出速度之快超出了预期。因为,即便管理层年初确定了分类调控的政策基调,允许部分库存过大的城市适度调整楼市政策以消化过剩供应,防范局部破门风险,但限购红线被视作分类调控不可触碰的红线

楼市限购版图快速瓦解背后房地产去除行政干

。所以,每当有城市试图以去库存为间接松绑限购政策,管理层总会及时叫停,最后不得不以地方政府辟谣或转入地下而不了了之。

未料,刚进入下半年,管理层对地方政府松绑限购政策的态度就有了改变甚至逆转。这一明显的变化是从6月底呼和浩特公开发文松绑限购但未被叫停而开始的。考虑到不久前佛山、沈阳和长沙等地松绑限购的举动均被叫停的事实,呼和浩特成功突围,显然得到了管理层的默许甚至认可。其后短短一个半月,限购版图迅速瓦解,46个执行限购政策的城市中有30多个退出了限购,而且突破限购的动作也越来越大。福建出台了以全面放松外地人购房为主要内容的刺激政策,始终坚守限购的一线城市也有了退出的苗头。

那么,限购政策退出的逻辑是什么?管理层的默认又出于什么考虑?

笔者以为,要站在房地产市场化改革攻坚克难的角度看待限购的退出。限购行政干预的烙印太深,不合十八届三中全会深化行政审批制度改革,推动政府职能向创造良好发展环境、提供优质公共服务转型的改革大方向。这一点在三中全会召开前夕,中共中央政治局首次专题会上就得到明确。习近平总书记当时提出了未来楼市发展要处理好的四个关系,核心就是厘清政府和市场的关系。

事实上,自1998年市场化改革以来,楼市之所以弊病丛生、问题重重,政府行政干预过多脱不了干系。据中央巡视组的反馈情况,在今年前三轮被巡视的21个省份中,有20个发现了房地产业腐败。而从上游的土地出让、项目招投标,到中游的项目开发、规划管制,到下游的销售和分配环节,政府干预、行政审批贯穿房地产全过程,是腐败高发的源头。

楼市市场化改革已过去了15年,尽管其在拉动经济、改善城市面貌和居住质量上成绩斐然,但在市场化的道路上有退步迹象。仔细梳理可见,在关键领域改革所遇到的各种阻力,基本都与房地产的行政干预和行政审批有关。对整个市场化改革而言、对未来经济和政治体制改革而言,已经到了若不推进房地产彻底的市场化,所有一切都将功亏一篑的地步。因此,取消限购,在房地产销售环节去除行政干预,只是整个市场化改革的一环。

从政策制定者的角度看,2011年全国范围内实施限购原本就是不得已的选择。在楼市调控长效机制,如房地产税制改革、财税体制改革、中央地方关系调整、经济增长模式转型和住房保障等不到位的情况下,为调整楼市供求关系、控制房价上涨,需要有限购这样的治标之策为体制机制改革赢得时间和空间。眼下,尽管长效机制还在建立的途中,但限购生存的环境已彻底变化,此时继续大范围坚持限购,不仅无助于楼市治本,治标的效力也趋于衰减。

目前,除人口长期净流入、住房需求旺盛、外来人口住房问题突出的一线和重点二线城市外,全国楼市供求关系已逆转。据房地产研究院的监测,截至6月底,全国35个城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米,同比增长22.9%,库存再创历史新高;35个城市的库存消化周期平均达18个月,部分核心城市库达20个月以上,而后续供应源源不断。截至上半年,全国城镇住房在建面积近60亿平方米,待售面积将近5.6亿平方米,而上半年新开工超过了6亿平方米,但商品房销售不到5亿平方米。所以,全国商品房总体上供过于求,房价进入了下降通道,取消限购乃大势所趋。

而房地产周期下行已成为下半年经济增速可能滑出下限的最大推力,各界对此已达成共识。上半年,以央行和政府加杠杆为特点的微刺激,尽管将经济勉强保持在了7.5%的下限水平上,但从央行《2014年二季度货币政策执行报告》看,上层对于微刺激的负面影响,如恶化政府债务、可能随之而来的通胀、政府投资的低效率和软约束、全社会融资成本难降、产能过剩、延缓结构性改革等等的担忧开始上升。

机构普遍预测,下半年出口形势不可能如二季度那样好,靠微刺激稳定投资的力度不可能继续加码,重点应该会有所倾斜,能同时兼顾稳增长、调结构、促发展和惠民生的棚户区改造将会成为抓手。尽管政府在棚户区改造上实行定向宽松的贷款投入,但在全国范围内还是要发挥四两拨千斤的作用,项目投入的大头仍要依赖开发商。但是,由于棚改周期长、不确定性大、投入成本高(包括拆迁补偿、公共配套和社会事业等)、恶化库存压力,开发商参与的积极性本来就不高。再加上地产到位资金同比增速从去年的26.5%降至上半年的3%,占到位资金40%的销售回款连续数月负增长是到位资金增速下滑的罪魁祸首。因此,棚户区改造若要按计划推进,就必须要解决开发商资金来源的问题。松绑如限购类型的行政干预,释放楼市被压制的需求,无疑是解决问题的捷径。而且,基于微刺激而增加货币投放不可能像上半年一样放量,而银行对于住房贷款的态度依旧比较谨慎,未来住房贷款形势应该还会比较紧张。

因此,在库存高压的情形下,再加上个人房贷政策放松空间有限,即便放松限购(除一线城市外),主要城市房价不会出现明显的反弹,而因放松管制所释放出来的受压制需求,不仅有利于库存去化,而且能缓解房企资金链紧张,为实施棚户区改造战略打开了空间。

相关文章
  • 央企扎堆造地王或与央企整合有关
    央企扎堆造地王或与央企整合有关

    央企扎堆造地王 或与央企整合有关6月首日,央企再度在上海土地市场大显神威。继上月央企保利地产任性豪夺周浦地王之后,昨天上午,经过一个多小时激烈争夺,隶属财政部的上市公司信达地产以58.05亿元总价夺得上海宝山区顾村一地块,溢价超过303%,刷新今年...

  • 人民日报不动产登记不会带来降价潮
    人民日报不动产登记不会带来降价潮

    人民:不动产登记不会带来降价潮建立统一的不动产登记信息管理基础平台,对房价有何影响?不动产登记,不会带来降价潮(经济热点让改革措施落地)今年年初,在北京工作的白领张齐准备自己创业。急需启动资金,就到银行办理房产抵押贷款。银行方面说要查验...

  • 东莞房企年底冲刺业绩改善户型成市场新宠
    东莞房企年底冲刺业绩改善户型成市场新宠

    东莞:房企年底冲刺业绩 改善户型成市场新宠近期多个全新项目扎堆开盘,首次改善性需求客户积极入市,大户型产品成交回暖,楼市成交量价齐升。合富辉煌东莞市场研究部数据显示,上周全市一手住宅总签约12.9万平方米、1151套,环比增加12%、8%。上周全市一手...

  • 不动产统一登记制度3年建立专家不只登记房
    不动产统一登记制度3年建立专家不只登记房

    不动产统一登记制度3年建立 专家:不只登记房产今年年初,在北京工作的白领张齐准备自己创业。急需启动资金,就到银行办理房产抵押贷款。银行方面说要查验其房产真实性,让他回去等消息。左等右等,不见回音。再去问,银行解释,由于需要到住房和土地两...

  • 住建部解决群租问题要靠加大调控和住房保障
    住建部解决群租问题要靠加大调控和住房保障

    住建部:解决群租问题要靠加大调控和住房保障2月19日,国新办举行困难群众基本生活和住房保障情况发布会。住房和城乡建设部总经济师冯俊在回应如何看待毕业生和流动人口被迫选择群租问题时表示,解决这个问题要取决于房地产市场加大调控和加大保障性住房的...

  • 房东逼迁不成雇人放火烧店租客一家4口被烧
    房东逼迁不成雇人放火烧店租客一家4口被烧

    房东逼迁不成雇人放火烧店 租客一家4口被烧死涉案被告人昨日过堂受审,受害人家属抹泪称生不如死2013年5月30日,陈汉泉一家四口被房东逼迁不成,遭房东雇人放火烧铺,酿成了陈汉泉妻子、两个儿子、弟弟被活活烧死的惨剧。23日,涉案的15名被告人在东莞中院过...