楼市冷却速度远超预期一二线城市告急

2018年11月24日 来源:

楼市冷却速度远超预期 一二线城市告急

楼市之惑:小调整还是大崩盘?

从港媒喊出听到了冰山碎裂的咔嚓声,到外资投行野村(Nomura)抛出楼市崩溃论,仅仅两个多月。虽然有业内大佬屡斥崩溃论危言耸听,但接下去楼市会是什么走向,很多业内人士抱着走一步看一步的谨慎态度。种种迹象表明,今年国内楼市冷却的速度远超预期。

国家统计局公布的数据显示,1~3月,全国商品房销售量价齐跌,房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等核心数据均不好看;据中国指数研究院监测,4月,全国100个城市中近半数房价环比下跌;4月,某房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1266万平方米,环比减少4.7%,同比减少 21.0%。

野村认为,中国房地产调整已经开始。大规模的住房供应过剩,再加上开发商资金短缺,造成了中国住房市场的滑坡,或拖累今年GDP增速放缓至6%以下。问题已经不是房地产市场是否会出现调整,而是这个调整会有多严重。

除了野村,瑞银、瑞信和摩根士丹利也加入到唱空中国楼市的行列。

摩根士丹利最新发表的研究报告称,预期内地楼市在未来数个月内将出现销售、平均售价均趋恶化的情况。

多名接受《第一财经》采访的业内人士均认为,楼市下行趋势已经基本确立,各城市之间的分化日趋明显,至于楼市是否将会崩溃,则众说纷纭,难以达成一致。

昨日,华尔街中文启动了中国楼市泡沫是否开始破裂的投票,截至今晨零时,共有2150人参与投票。其中,45%的人认为已经开始破裂,41%的人认为即将开始破裂,仅15%的人认为没有泡沫,不会破裂。

一二线告急

4月的一个下午,在中国民营经济最为活跃的浙江省义乌市,几名围坐在一起的企业家正在大吐苦水。做实业的,现在没有几个日子好过。中型开发商李明(化名)告诉《第一财经》,难得的朋友聚会,最后变成了一次吐槽大会。

今年3月,在多个东部城市拥有楼盘的李明,果断决定降价促销。在江苏一个地级市卖了7500万,但是基本没赚到钱。然而,随着三四线楼市不断走弱,价格出现降了再降的势头。

真的没想到,4月楼市会比3月还差!日前,李明告诉,该公司旗下楼盘的实际销售情况只有预想的一半左右。3月搞过一波促销,去化了一批房源,但4月之后,就基本卖不动了。

在距离义乌几千公里外的辽宁沈阳,开发商刘强(化名)刚把公司旗下的一个城市综合体项目紧急刹车,叫停了一幢规划超过200米的超高层。说实话,我有些后悔到这个城市投资,接下去不知道会发生什么。刘强说。

紧急刹车并不容易,这几天,刘强正在和该项目的施工方陷入一场纠纷。施工方不愿意解除合同,但刘强执意喊停。

5月5日,沈阳浑南新区出让的五幅土地中,有四幅遭遇流拍,另一幅接近底价成交。在刘强看来,沈阳土地市场的遇冷已是必然。沈阳的住宅库存量较大,去化周期长,而商业项目的潜在供应更是大得惊人。

据克而瑞研究中心提供的数据,截至今年3月底,沈阳商品住宅存量为1463万平方米,同比增加48%,消化周期达到15.1个月,同比上升69%。此外,沈阳土地的消化周期为2.08年,在二线城市中排名靠前。

感受到凉意的还有回辽宁营口探亲的地产人李欣(化名),她在自己的朋友圈写道:营口今年由于银行贷款出现资金问题,导致大量开发商的在建楼盘停工,出现了很多烂尾楼。高层住宅的空置率很高,楼市泡沫很大,说是鬼城并不为过。

在上流传的一份万科[简介最新动态]副总裁毛大庆的内部演讲稿中,营口被形容为楼市过剩到不可理喻。尽管万科官方称这份讲话部分内容失实,但业内认为万科对楼市前景并不乐观。

业内的另一个看法是,三四线楼市情况堪忧,二线楼市分化加剧,一线楼市相对坚挺。但今年部分二线城市房价失守,一线城市楼市成交量大幅下滑,出乎不少人的意料。

去年楼市地市热火朝天的浙江杭州,如今迅速坠入降价漩涡不能自拔。5月5日,杭州市区土拍现场,杭政储出[2014]10号和11号两幅地块都只有一家单位报名,最终均加价100万元直接成交。

一线城市似乎也无法独善其身。据中国指数研究院监测,4月,北上广深四个一线城市商品房成交面积环比涨跌幅分别为-20%、-27%、-14%、7%;1~4月,北上广深商品房成交面积分别下降50%、20%、10%、33%。

浅V还是深V

目前市场逐步下行的趋势已经确认,今年房地产市场V形底的深度取决于政府对GDP 7.5%左右既定目标的追求度。一位闽系房企负责人对《第一财经》表示,如果7.5%的目标是一定要达到的,那么,今年房地产市场的V形底就会比较浅,如果政府对7.5%目标的追求不那么强烈,V形底就会比较深。

地方政府明显坐不住了。日前,安徽铜陵官方披露的一则楼市促进意见撩拨市场,被认为是地方政府楼市微刺激的又一表现。

自南宁打响地方政府救市第一枪之后,很快就有其他城市跟进。4月以来,江苏无锡、天津等地纷纷出台楼市新政,通过调整限购范围、放松户籍限制、提供财税支持各种手段,希望为房地产市场松绑。

不过,在一些外资投行看来,中国政府在应对相关问题上没有太多的回旋余地。野村认为,中国政府的政策选择极为有限。如果继续执行微刺激措施,那么今年的GDP增速可能会降至6%以下。

另外一种选择是,加大货币和财政政策的力度,比如,将银行存款准备金率下调0.5个百分点,同时大规模增加政府支出。野村预测,这样做政府可能会将今年的经济增长率提高至7.4%。

但野村认为,采取这样的方式只会令中国住房供应过剩的状况恶化,把经济下滑的时间推迟一年而已。

种种迹象表明,中央政府今年出台大规模的楼市刺激政策的可能性很低。

4月底,新华社发表了题为《楼市明显降温政府淡定面对》的文章。文章认为,在宏观经济出现下行压力之时,不轻易出台政策刺激房地产市场,不放松楼市既定的调控政策,宁愿承受市场理性回归带来的代价,也不重复以前的老路在不少业内专家看来,这些做法正是将房地产此前的兴奋剂角色逐步拉回到产业带动的原始功效上,是房地产支柱作用的本位回归。

在仔细阅读上述文章后,一大型地产公司董事长对《第一财经》称:中央对房地产的态度已经很明确了,不会再重复2009年的一幕。

争议崩溃论

外资投行提出楼市崩溃论并不意外,但我个人关心的是,它的论据是什么。上海中原地产市场研究部总监宋会雍对《第一财经》称,楼市过剩这个基本成立,但是开发商资金链紧绷的描述并不客观。现在不少大开发商的资金状况还是不错的,市场调整,反而是大鱼吃小鱼的机会。

旭辉集团董事长林中也不认同楼市崩溃论。他对本报表示:今年的房地产市场不会太好,也不会太差

楼市冷却速度远超预期一二线城市告急

,整体来看是一个短周期的波动,谈不上泡沫的破灭。不过,旭辉不会进入风险较大的三四线城市。

林中认为,中国的城市化进程还远未结束,在这之前,中国房地产市场中长期的价格曲线是波浪上升的,即每一轮的波谷比上一轮的波谷高,每一轮的波峰比上一轮的波峰高。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对媒体称,整体楼市目前是小拐点,也有少数城市出现大拐点。

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