严跃进七项举措微调一线城市楼市限购限贷政

2018年07月06日 来源:

严跃进:七项举措微调一线城市楼市限购限贷政策

北上广深四个一线城市,限购限贷政策能否松绑,成为政策和市场层面关注的焦点。笔者认为,一方面,此类政策紧箍依然有必要戴上,一步到位放松做法并不现实。但另一方面也须意识到,基于目前楼市周期性调整节奏,对一线城市政策进行微调的时机也逐渐成熟。

2010年4月,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》文件下发。这一被称为新国十条的政策即限购限贷政策,其初衷是抑制房价上涨、给过热的宏观经济降温。2010年4月末北京积极响应,制定了比中央更为严厉的实施细则,规定北京市民只能购买一套商品房。房贷政策也面临大调整:首套房贷退二进三、二套房贷最低需五成、三套房贷绝迹。随后深圳在当年9月、上海和广州在当年10月也出台了限购令。

一线城市的限购政策并没有止步。无论是2011年1月的 新国八条,还是2012年四大行首套房贷利率降到基准线的政策,一线城市都率先跟进。2013年3月一线城市响应新国五条政策制定了细则。到了当年第四季度再次出台N条式的加码令,包括2013年10月的 京七条和深八条、11月的沪七条和穗六条。

限购限贷政策下的违规交易,将面临房产登记不予办理的行政干预。其效果也值得肯定,比如投资投机需求占总交易量的比例呈现下滑态势,但围绕该政策的指责和负面效应也随之而来。

房价依然在暴涨。按照国家统计局的数据,以2010年为定基

严跃进七项举措微调一线城市楼市限购限贷政

,今年6月份北上广深四个城市商品住宅价格指数上涨了29.3%、25.1%、29.7%和26.1%,此类涨幅远超二、三线城市。

曾经坚挺的一线楼市成交也卷入了降温的大漩涡中。今年以来,四个一线城市库存均出现了上升,库存去化周期明显延长,从过去12个月以下水平上升到13个月以上水平。此类城市也开始出现楼盘滞销的现象。

限购政策倒逼候鸟一族置业者的出现。比如北京部分不符合限购条件的就业者在河北燕郊置业,而上海的则在昆山花桥置业。相应的,广州对应佛山、深圳对应东莞。就业地和居住地的分离,使得此类群体每天必须起早贪黑在两个城市之间迁徙。

一线城市的楼市调控政策还不能轻易地解除,否则容易引发楼市秩序混乱。但基于对政策的反思进行微调则显得很有必要。关键是要把控两点:一是落实市场化的原则,即用差异化的思路、财税金融的手段来进行调控。二是要拯救并激活曾被压抑的购房需求,真正让支付能力得到释放,并加速楼市资源的循环。在这基础上,基于城市特征和市场变动,可以有以下七个微调举措。

第一、对外地人单身无法购房的政策进行调整。从传统的置业、婚嫁习惯看,先购房再领结婚证是民间传统做法。对于一线城市外地人口来说,本身在购房款筹集、社保缴纳年限积累等方面面临较大压力,若再受此类政策的干预,那么整个购房的隐性成本会很高。从目前一线城市的市场反应看,对此类政策也持进行调整甚至是直接取消的态度。当然,若担心有后遗症,那么可尝试这样一种做法:此类群体社保缴纳年限要延长,但允许以单身资格购房。

第二、落实分区差异化调控思路。一线城市的市区房价压力很大,但部分郊区市场却存在空城隐忧。如果能够鼓励购房者到郊区置业,将使得此类住房库存得到较好释放。而且对于一线城市来说,郊区市场的地铁物业比较发达,一旦大量人口聚集郊区,那么社区的氛围会很快形成,这也利好郊区置业自卑感的消除。而对于市区来说,依然要面临严苛的限购政策。

第三、基于一线城市购房者的支付特征,在首付款和月供款上做创新。一线城市购房者的经济特征体现在三个方面。首付能力较差:对于总价200万元的住房,首付需60万元,一般购房者难以承受。月供能力较好:除了传统工资收入外,一线城市兼职机会多,各类额外报酬多。公积金制度较完备:很多购房者缴纳了较多的住房公积金,但短期内无法使用。基于此,不妨对此类群体的首付款尝试分期支付的创新,并以公积金缴纳款为担保。

第四、积极为行业紧缺人才提供落户便利。限购政策将本地和外地户口进行了差异化对待,未来可以从户籍制度上进行适当调整。过去一线城市只专注金融贸易类人才的落户。实际上,只要是行业紧缺人才,都应该享受落户优惠。此类指标可从刚毕业的大学生落户指标中抽取一部分出来。户口的通道打通,那么自然就符合本地户口购房的资格。

第五、对于有强烈住房改善欲望的购房者,应允许并鼓励其二次置业,但首套房需受政府监管。一线城市的物业需求变动会比别的城市快,很多居住在胡同、街坊、里弄的居住者,有置换物业的需求。未来应提供税收和金融上的优惠,鼓励此类群体进行二次置业。而首套房源则纳入地方政府监管。地方政府或进行实质性的收储,或进行房产登记和统一管理,最终将其纳入公租房体系中。

第六、放宽大户型、高端物业等类型的限购政策。过去之所以对此类物业进行限购,缘于其容易拉升整个城市的房价。未来首先要从价格核算体系上分离此类产品,从而规避房价在统计层面上的暴涨。其次应鼓励高净值人群进行置业,从而释放支付能力。对于房企来说,高端项目资金周转顺畅,中低端物业的降价自然不会太犹豫。

第七、允许长线投资的购房者入市。一线城市的楼市发展,并非靠刚需购房一股力量就能够活跃起来,投资者的作用并不能完全被抹杀。投机性购房需求以短期套现为目标,容易扰乱市场,依然要被排除在外。而以获取租金为目的、进行长线投资的购房者,实际上能够为一线城市物业价值的发现、租赁市场的物业供给等层面提供积极的作用。

相关文章
  • 有的二手房比新房还高图
    有的二手房比新房还高图

    有的二手房比新房还高(图)有的二手房比新房还高春交会的二手中介区首次移到了展馆外,各式各样的帐篷内,贴满了二手房源信息,德威置换公司的黄先生介绍,在此次春交会上,德威公司推出了一万多套房源,不过,如此大张旗鼓的展示信息却没有得到市民过多...

  • 3月至今无锡商品房成交过万15000套是
    3月至今无锡商品房成交过万15000套是

    3月至今无锡商品房成交过“万” 15000套是其终极目标核心提示:据无锡e房数据统计显示,3月截止到21日为止,无锡商品房共备案成交11364套,总成交面积130.33万㎡。在不到一个月的时间里,无锡商品房备案成交套数已经破“万”。据无锡e房数据统计显示,3月截止到...

  • 谢逸枫今年五一楼市火爆局面难再出现
    谢逸枫今年五一楼市火爆局面难再出现

    谢逸枫:今年五一楼市“火爆“局面难再出现一年半到两年之后,房价不会一般的涨,而是暴涨。负利率时代,有条件不做房产投资那才是傻瓜。近日,有媒体报道华远地产股份有限公司董事长任志强再次开炮,称其在4月22日的2012中欧私人投资高峰论坛中公开表示,...

  • 万达海外酒店轻资产化王健林欲推多公司境内
    万达海外酒店轻资产化王健林欲推多公司境内

    万达海外酒店轻资产化 王健林欲推多公司境内外上市30天内,万达集团董事长王健林干了三件大事。7月19日,万达将77家酒店和13个文旅城项目91%的股权作价638亿元转让给富力和融创;8月9日晚间,万达拟将文旅和酒店管理两个轻资产包注入香港上市平台万达酒店发展...

  • 南京市二手房交易4月实行网签
    南京市二手房交易4月实行网签

    南京市二手房交易4月实行“签”房产中介吃差价、一房多卖、交易不成佣金要不回这些二手房交易中出现的问题即将得到解决。昨天从市住建委获悉,我市二手房交易4月份起将全部实行签,与其他城市不同的是,我市除了实施上签售及交易资金托管外,中介佣金也...

  • 一线城市新房价格涨280二手房成交量增5
    一线城市新房价格涨280二手房成交量增5

    一线城市新房价格涨28.0% 二手房成交量增54.5%据易居地产研究院最新报告显示,一线城楼市存销比创新低,成交均价再创新高,总体呈量价齐升形势。根据2015年11月最新数据分析,一线城市新建商品住宅成交均价同比上涨28.0%,二手房成交量明显上升,同比增加54.5%。...