张鸿房地产春天来了最难过的日子应该结束了

2018年08月19日 来源:

张鸿:房地产春天来了 最难过的日子应该结束了

不动产统一登记,真的要动起来了!在6月底末能按期推出,8月份发布公开征求意见稿之后,《不动产统一登记暂行条例》有望在近期出台,并将从明年的3月开始执行这则消息近日登上了众多媒体的首页和头条。那么,不动产统一登记是否会像很多人期待的那样,成为查处贪腐的利器?还是在为下一步的房产税做着准备?又会不会给徘徊不前的楼市浇上一盆凉水?统一登记,发令在即,谁又将闻风而先动?央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。

不动产统一登记发令在即,会带来哪些影响?会拉低房价吗?

马光远:不动产统一登记 最重要的一项工作是确权

其实很简单,关于不动产统一登记,每一次媒体报道消息的时候,我们几乎都要做一些,也就是说第一个做什么呢?第一个看到大陆法系的国家,基本上都实行不动产统一登记,现在几乎可以讲全球绝大多数国家都有不动产登记制度,我们讲有一个统一,统一指的是什么?比如说我们之前有很多的不动产,不动产包括房产,也包括土地,草原,江河等等,全是不动产,那么这些登记以前分散在很多部门里面,而且信息又不共享,导致什么呢?我们心目没有一笔账,这是一个基础,那么第二个基础是什么?就是不动产本身是公民个人最重要的一项权力之一,那么通过登记这个程序,一方面确定产权,现在我们的农村土地制度改了。最重要的一项工作是什么?是确权,把这个权力给你,那么这个权力真正的程序就是不动产统一登记。

第一,它是一个非常重要的基础工作,让我们知道,中国有多少房子。你看我们搞房地产很多年,我们都在叹息说,哎呀,有多少房子我们并不清楚。第二是什么?保障你的产权,而且用一个法定的程序,用一个统一的部门,那么依法给你这个产权盖一个戳之后,大家承认了,所以我觉得这个基础工作肯定是必须承认的。但同时我们说,那些大家谈论的那些目的,有没有存在呢?比如你本来有10套房子。那现在要登记了,你要登记以后,你发现我不能告诉别人我有10套房子,但现在一旦登记的话就会发现,就会发现怎么办呢?你的第一下意识肯定是我要卖房子,所以这是大家担心的一个抛售问题。所以这个蝴蝶引起的这个波动效应肯定是存在的,但是不要把这个工作简单地看成媒体追什么热点,我们就谈什么。

张鸿:不动产统一登记是一个基础不动产的登记

依法统一登记,07年的《物权法》第10条就说的很清楚,叫国家对不动产实行统一登记制度。但这么长时间没登记。它是一个基础不动产的登记,我们需要有一个基础数据,国家很多事情都要依托于这个基础数据,比如说我们身份证,最基础的目的是,我必须得有一个对中国所有的不动产详细的登记记录。

这个记录第一是你个人的财产,那我要保护你个人的材料,我没有数据怎么行,然后你到银行去抵押贷款,这也能用上,然后未来可能我们还有各种产权交易市场等等,你没有一个登记上哪儿去交易呢?所以它其实是一个非常基础的一个工作,但是你不能排除它被作为这样的工具,作为那样的工具,但那个工具权不是我们的目的。

马光远:不动产登记制度一直在即 相关部门应给出解释

我们现在讨论的是什么?第一这个条例什么时候出来,第二这个条例什么时候实行。我们现在看到中国的很多问题,事实上大家也采用过去30年的我们的一个智慧,试点,也就是说既然工作量这么大,既然牵扯到方方面面的问题,但是这个事又必须去做,而且还得做好,那么怎么办?我们选几个城市作为试点,根据试点的情况,我们来推行,比如说在真正统一的过程中,登记的过程中出现什么问题,可能很多很多的问题,我们想不到,但是技术问题是个小问题。

最大的障碍在什么地方?就是我们觉得法规一定要按期出台,而且要按期实施,那么实施的时候我们搞试点就可以,那么试点过程中再出现的问题,我们来解决。我们现在的情况是什么呢?是你看有这难有那难,但是你一点都没有反应,不断地强调困难,我们觉得这是否背后有很多问题,是否最大的障碍在官员这儿?或者在地方政府这儿?或者说各个部门之间又在掐?这是大家关注的问题。媒体不断在出消息,我曾经评论过,我说这个消息不应该由媒体来出,而应该由相关部门告诉我们。比如说,既然我们以前规定说2014年6月份要出台条例,最后没出,那你解释一下为什么。那么到今年年底又说要出,到现在还没出,那么有没有相关的官方的途径告诉大家,目前进展到什么程度,有哪些困难。

张鸿:不动产登记 还需克服心理障碍

出台在即,出台在即,已经即了好几次了,一直也没即出来。我觉得这里面有几个障碍,一个就是技术障碍,技术障碍涉及到很多,部门之间,涉及到9到10个部委,然后地方和中央之间,很多地方光在人士上就会很复杂,比如像北京一年的房地产登记,就是房屋登记就是80万件,然后土地是1万件。在很多地方,你会发现房屋登记那个量大的那个,它是处级单位。土地那个是科级单位,然后现在你又让土地这个部门来统一来做这个事情,所以还有人员部门的这种合并,比较复杂。还有一些技术,职责的调整,国家、省、县、市之间一些环节问题。还有比如说房子分很多种,经济适用房,商品房,还有房改房等等,这个统一是最难的。还有一个法律障碍,这里面涉及到海洋,林业,农业,住建部门等等,它登记的时候,其实都有相关的法律,这些法律也要统一,可能法律之间还有抵触,所以可能还要涉及到对法律适当的修改,还有一个障碍就是心理障碍。

媒体关注的点,很可能就加大了我刚才说的这种心理障碍,所以你看现在每次推出的时候,都会有专家出来说,首先送点宽心丸,我今天早上微博我说,我说首先要说,这个不会让房价下跌,这是第一,第二,这个不能随便什么人说查就查,所以和那个没太大关系,大家放心把这个推出来吧。

马光远:我不认为房价未来的变化一定跟供求关系有关系

影响房价的因素当然很复杂,但最根本的因素还是两个因素,第一个供求关系,也就是说登记本身它不会改变供求关系,只是让我们知道,我们有多少房子,还缺多少房子。如果说,你认为信息公开本身,能够让房价下跌的话,那么你的前提是什么?就是中国房子太多了,房子供大于求,而且我们又有很多人认为,房子还不够,只有这种情况,才可能出现房价影响的波动。第二个情况是,可能货币政策大的变化

张鸿房地产春天来了最难过的日子应该结束了

,对整个房价的影响。我觉得除了这两个,就是我们现在进行的这个统一登记工作,事实上对整体房价来讲,不会有那么大的影响。房子的信息我们知道了怎么会有影响呢?所以我觉得,就是大家不要担心说,这个信息本身对我们整个房地产市场会造成一个影响,如果一个法规本身造成影响的话,我觉得这就有点夸大其词。

我不认为,房价未来的变化一定跟供求关系有关系,比如房子多了,那么房价的走势不可能像以前那么疯,房子少了,也可能会继续上涨。这个也有一个前提,就是什么呢?就是可能说,有些人的房子很大一部分人的房子来路不明,或者说很大一部分人的房子,真的,你要不处置的话,可能你会有麻烦。我觉得这个比例应该不会那么大吧。应该不会说整个影响一个房地产市场。

张鸿:房地产的春天又来了 最难过的日子应该已经结束了

短期内,它会有影响,但我认为这个短期已经过去了。我们现在已经准备好了,这个不动产统一登记制度,大家觉得要担心的那些人,那些人都是聪明人,他也早就准备好了,比我们应该更早地准备,所以如果影响的话,应该已经影响完了。或者你该卖房子卖了,起码你不敢再新买房子了,这是老马说的供求关系。

我觉得决定房地产未来走势的,供求关系是个长期因素,但是短期我觉得和中国经济和中国金融的风险是有关系的。就是我们看了一轮的地方政府救市,然后看了现在房地产和中国经济是非常紧密的这样一个关系,所以很可能房地产短期内,它的春天又来了,反正就是,反正这个是挺好的日子,就是最难过的日子应该已经结束了。

马光远:现在大家的一个长期的担心是房产税

现在看整个房地产市场,因为房地产市场本身分化得非常厉害。大的城市热点城市,未来人口流入的城市,那么需求可能会继续上升。但是有相当一部分城市。比如说现在每一个人,都知道现在整个供应应该过剩的情况下,登记不登记没有任何关系。现在大家还有一个长期的担心是什么?就是我们担心的房产税,也就是说有很多人现在不明白,我们到现在为止因为整个房产税的具体的制度设计,大家都在猜测,所以房子多的人就会担心,未来如果一年收我10%,或者多少的话,那个量是很大的,所以整个来讲,我觉得这是一个必然的趋势。

不是打击,不是打击。是什么呢?未来长期不是冷水的问题,因为整个中国房地产市场目前进入了一个新的阶段,这个新的阶段,一个是房价比较理性了,第二是开发比较理性了,第三个是大家投资房子比较理性了,但是未来如果说大家缺房子的话,仍然会去买房子,不管你持有多少成本。我觉得房产税以后一定会收,当我们所有的准备工作做好以后,一定会收,也就是说不管你有多少房子,未来如果你超过这个标准以后,房产税会收,难道你买房子还要考虑一个有没有收房产税的问题,所以我觉得不是一个

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